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下个月起,买房避开3类房子,5年后或“卖不动”,房贷也难办下来

防坑必备
防坑必备

2020-01-21 11:30:04

这些年,我们为了买房操碎了心,一边是高涨的房价,让所有人都感到无处安身,另一边是买房路上的辛酸坎坷,多的都能写本书了。



先来说房价,看买房的人有多难。


据21数据新闻实验室统计,2019年12月,70个大中城市新房均价前十的城市依次是深圳、北京、上海、三亚、厦门、广州、杭州、南京、青岛、天津。


总体来看,新房均价过万的城市共40个,占比达57%;二手房均价过万的城市共43个,占比达61%。其中深圳、北京新房二手房均价超过5万。


我相信,房价过万的城市绝对不止几十个,因为这份数据统计的是均价,没有统计当地碧恒万之类大型房企的项目。


1套100平米的房子,首付+税费近40万,再加上装修、家具以及月供和房贷利息,一般的家庭谁能受得了?



再来说买房路上的难题。


比如房屋质量,前段时间有个楼盘出名了,原先的人工湖变成了塑胶人工湖,甚至还在塑胶上架上一座小桥,让业主们哭笑不得。


浙江某市的在建楼盘出现质量问题,有业主称“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”,“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”。


除此以外,还有户型、配套、地段、学区等等各类难题,让人眼花缭乱,稍不注意就会掉进“坑”里。


现在临近过节,很多人都计划过了春节之后的2月份再买房。


今天咱们就来聊一聊,下个月买房,重点避开3类房子,5年后或“卖不动”,有业内人士称降价20%都有可能。



第一类,“远郊”的洋房和别墅。


很多人都纳闷,洋房和别墅的居住体验这么好,比市区的高层住宅舒服的多,这些年升值速度并不亚于其他类型的房子,凭什么说不能碰?


请注意我们说的前提:远郊。


前两天有个朋友就跟我聊了这个事,他在2016年买入某省会城市远郊的低密度洋房,彼时新城区规划刚刚出台,市场热度正高,高价买入了一套。


随后市场逐步回归理性,主城3环以内价值凸显,房价依旧水涨船高,而今年周边开盘同样类型的房子,比他那套房源,至少便宜了20%以上。


更何况,前段时间,住房和城乡建设部下发通知,要求地方梳理2003年以来的别墅项目,并上报违建别墅的清查整治情况。


远郊的洋房和别墅,契税高,物业费高,持有成本高,市场中的流动性却极低,刚需住宅永远是最抢手、升值最快的产品,相比之下,缺乏配套的别墅和洋房,常年没人住的所谓“高端小区”,其实是很难卖得动的。



第二类,务必远离商住公寓。


公寓产品,看似总价较低,能用尽量少的资金,在大城市里拥有自己的一席之地,圆了很多人的买房梦。


但是,从长远角度来说,公寓的自身特性决定了,房子转手难度非常高。


比如,商用水电,没有天然气与暖气,一层两三部电梯十几户人用,居住体验非常差。


比如,交易税费极高,一般契税要到3%以上,还不能落户,孩子上不了学区。


比如,产权只有40年,现在产权到期还没有开征税费,一旦确定下来也是费用。


更何况,很多公寓房贷也办不下来,全靠开发商用“售后返祖”的套路来支撑销售,公寓房的套路历来花样百出,中介渠道和房企、案场之间的关系也错综复杂,如果你是初入楼市的“小白”,最好避开此类房子。



第三类,三四线城市的“老破小”。


这里同样有两个前提:一个是房龄时间长、基础设施差的“老破小”,另一个是三线以下的小城市,比如中西部的偏远地市、县城。


两个前提,缺一不可。


如果是二线以上的大城市,比如省会、沿海新一线,或者是北上广深,老破小之类的房子虽然居住条件一般,但天然拥有学区的“光环”,周边的地铁、医院、商业配套,更是稀缺资源,因此很容易转手。


但是,三线以下的城市,本身中心城区就比较小,虽然也有学区的概念,但是长年累月的人口流出,学位并不算紧张,购房者更多考虑的是居住的舒适度。


换句话说,城市越小,待开发的面积越大,当地的发展方向也多以新城区为主,人口从老城到新城的迁移非常快,城区里的二手房,远远没有大房企的新房抢手。


如果房龄还超过了20年,房屋结构老旧,加装电梯困难,小区里停个车都费劲,房贷这一块,要么银行给的贷款年限非常短,要么房屋评估价值比市价低的多,贷出来的额度也很少。



这3类房子,5年后降价的可能性,要比其他房源高的多。


一方面,从2017年至今,房住不炒已经成为全社会的共识,房贷利率最近几年一直保持高位水平,买房的成本较高,而2018、2019的百城房价指数涨幅越来越小,意味着持有房产有很大概率亏钱。


另一方面,未来5年,房价一旦步入平稳或“稳中有降”的趋势,持有一般的刚需房产,可能会“微亏”或“微赚”,但是,持有以上这3类“流动性”较差的房源,亏掉20%也很正常,高额的房贷利息、物业费、房屋折旧费、交易税费、持有的“机会成本”,都会比其他房子高的多。

 

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